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        發表于 2019-10-28 01:54:48 股吧網頁版
        海南樓市:壯士斷腕的改革樣本
        來源:證券時報 作者:李宇嘉

          壯士斷腕有決心,其心可誠,其志可堅!海南用實際行動告訴世人,樓市調控應該是什么樣的。


          沒有哪個省市,像海南一樣,對樓市的痛有如此深的領悟。20世紀90年代初的地產泡沫,讓“天涯、海角、爛尾樓”成為海南三大景觀,別墅養豬、地基養魚的海南怪談傳遍全國。細思極恐,一個無紅綠燈、無出租車、無程控電話的島嶼,一夜之間來了數十萬想暴富的人,一夜之間出現2萬多家房地產公司,這對剛剛建省、基本骨架還未形成的海南,無疑是場災難。


          真正傷害海南經濟的,除地產本身之外,泡沫破滅前整個島嶼被狂躁的氛圍覆蓋,泡沫破滅后深陷債務泥潭,以及漫長的善后療傷,拉大了海南與內陸間的基礎設施差距、人口紅利差距。由此造成的結果是,上世紀90年代以來交互的兩大紅利——工業化和城市化,不管大江南北,還是長城內外,各省市都分享到了。但是,孤懸國家版圖南端的海南,分享得最少。


          對“海南之難”,國家用心良苦,而海南享受的政策紅利也是最多的。比如,1988年建省和建特區、2010年建國際旅游島。發展經濟學有2個概念,叫“路徑依賴”和“路徑鎖定”,即經濟演進或制度變遷,有類似物理學中的慣性,前面發展的架構,鎖定了后面發展的路徑。所以,政策只是外因,市場內生推動才能像花香吸引遠處蜜蜂一樣,散發出強大的集聚效應。


          國際旅游島定位很高(“兩區三地一平臺”),聽起來心潮澎湃,但冷靜思量,每一步落地(如“兩區”之一的中國旅游業改革創新試驗區),都要有完備的基礎設施、人才儲備、政府和社會治理。但是,這些東西海南缺失較多。所以,2010年以來的10年,當全國都無法避免樓市史無前例的繁榮,國際旅游島異化為地產熱潮,由此帶來海南又一輪地產依賴,就不奇怪了。


          2019年以前,海南地產一家獨大,無論投資還是稅收,地產貢獻都在50%,有的市縣超過70%。地產依賴度省域排名,海南第一;城市排名,海口、三亞位列前2位。“房住不炒”的新時代,海南要獲得重生,就須“以壯士斷腕之決心,減少地產依賴”。2018年4月,海南祭出“全域限購、五年社保、七成首付、五年限售”的最強調控,這是對地產依賴的徹底揮別。


          全島自貿區、自貿港的藍圖下,海南謀定旅游、高新技術、現代服務業等“三大支柱產業”。這可謂痛定思痛告別地產之后,走上行穩致遠、堅定轉型之路的訴求。不過,還是那句話,“路徑依賴”下首先要做的是“基礎修復”。任何一個支柱產業都需要人,而人才也是省長沈曉明所言的、制約海南發展的“三大痛點”之一。其實,海南引人是最用心的,2018年以來祭出8次人才新政。問題是,區位、產業、教育、科研等方面,海南與內地差距頗大。


          2018年,海南累計引進各類人才6.1萬人,以這樣的速度,2025年“百萬人才進海南”的目標很難實現。即便是人口增長,海南也敵不過內地。以省會海口為例,2018年海口常住人口230.23萬,較上年增加3.02萬,剔除自然增長1.81萬,全年人口機械遷入量僅1.21萬。但是,寧波、東莞、長沙等新一線城市,2018年人口機械增長均在10萬人以上。


          所以,在爭奪存量人口的城市化“下半場”,海南全省果斷取消落戶限制。當然,即便如此也不一定就會有明顯的人口增量,畢竟石家莊零門檻落戶了,杭州落戶門檻降至大專學歷,內地三四線城市都放開落戶了。所以,此次海南“戶籍改革”方案中,取消了農業和非農戶口區別,建立基于社區的落戶制度,目的就在于公共服務均等化、全覆蓋,以最大誠意吸引人口。


          壯士斷腕有決心,其心可誠,其志可堅!海南用實際行動告訴世人,樓市調控應該是什么樣的。今年1-8月份,海南地產銷售面積下降52%、銷售額降低50%,這是對長期過度依賴地產的一次性總清算。今年以來,海南進出口、外資引入等新動能孕育很快,但地產腰斬后財政負增長、經濟不達標,這是關系到吃飯和發展的現實問題。希望祛腐后,新肌盡快生出來。

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